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第一章 行业概况

物业投资，又称为投资性物业，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的香港房地产企业。物业投资应当能单独计量和出售。区别于自用厂房、自住的房地产、作为存货的房地产等房地产，物业投资主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值转让的土地使用权和已出租的建筑物。

物业投资的差别分类

居住物业投资：指投资供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。

经营性业务投资：指投资能出租经营且为投资者带来经常性现金流收入的房地产，例如写字楼、零售商业用房和出租公寓等。长租公寓是物业投资较为集中的偏向之一。

酒店和休闲娱乐设施投资：指投资为人们的商务或公务出行、集会、旅游、休闲、康体娱乐空间提供入住空间的建筑。由于这类投资运动和经营性运动关联更为密切，因此被划分为一种独立的物业投资类型。

工业物业投资：指投资为人们生产运动提供空间的房地产，包括工业产房、高新技术工业用房、仓储用房、工业写字楼等。这类业务主要分为出售市场和持有出租市场。出租经营性的物业经常泛起在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术工业园区。

物业投资的特点

物业投资的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为，另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。

物业投资在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场合的房地产和用于销售的房地产。用于销售获取差价的房地产应界定为存货，而非物业投资。

物业投资的实际使用寿命较长，应对其后续支出与处理加以考虑。

企业进行物业投资不是为了耗用，而是为了赚取恒久的租金收益或获得资本增值。

目前，海内从事物业投资的公司高达3162家，其中A股上市公司2339家，港股上市公司823家。2012-2020年物业投资总体规模泛起上升的态势。2021年物业投资总量高达76435亿元，但相较于2019和2020年有所下降。这主要是由于新冠疫情导致房地产市场不景气所致。相关于港股上市公司，A股上市公司在投资性房地产中投入较小。

第二章 工业链和商业模式

2.1物业投资工业链

物业投资是整个工业链的下游。当房地产竣工后，会交房给物业投资企业和地产效劳商。物业投资企业再将房产出租给下游需求市场的消费者。因此物业投与每年的经济形势和租房方面等需求有着巨大的关系。由于物业投资是出租已竣工的房地工业，因此其收入相较于其他房地产企业越发稳定。

2.2商业模式

物业业务占公司业务比较小，因此大部分公司是将物业投资与主营业务相结合的商业模式生长物业投资业务。例如，香港物业投资头部企业——港铁公司是通过铁路建设获得铁路沿线社区物业生长权，将铁路沿线转化为奇特的综合商业及住宅小区。

中国大陆物业投资头部企业——招商蛇口，也是接纳差别板块业务联动的商业模式——PPC（Port-Park-City）进行生长物业投资业务。

第三章 行业生长因素及危害剖析

3.1行业生长和驱动因子

物业投资与主营业务结合生长

物业投资的头部企业大多不以物业投资为主要业务，这些公司多将自己的主营业务与物业投资相结合进行生长。例如头部企业—港铁公司是以香港车务运作和租务、管业等业务为主，物业投资占比仅3.2%。可是陪同着港铁公司的其他主营业务的生长，物业投资相关业务扩大安排，收益提升。

政策利好

在房住不炒的看法下，我国的长租房市场已经进入了快车道。从去年两会首次提出“完善长租房政策”“规范生长长租房市场”，到今年《政府事情报告》明确“加速生长长租房市场”，这一提法的转变，释放出一个明确的信号，即长租房市场在已往一年中已取得了重大的生长结果，未来将成为包管民生稳定、增进消费增长、稳定房地产市场、增进城镇化建设的重要抓手。随着长租房市场的生长和完善，物业投资板块也将会有所提升。

长租房市场需求增大

随着人口不绝流入，一、二线都会的生产力和消辛苦都在不绝增强，但土地供应相对紧张，一、二线都会房价快速增长。随着待买方的年限变长，购房难度逐渐提升，无法购房的人员会选择恒久租房，因此增进租房市场需求的生长。租房市场的需求的生长有利于增进物业投资板块的生长。

3.2行业危害剖析和危害治理

(1)政策危害

为应对新冠疫情，多个都会出台多项政策“减租降租”。如果未来新冠疫情继续生长，若政府继续加大“降租减租”政策力度，物业投资板块收入将会有所影响。

(2)经济情况下行

物业投资行业的部分头部企业的主营业务为房地产相关。随着经济情况的下行和房地产行业的不景气，企业的主营业务可能会受到影响，从而减少物业投资行业的投资。除此之外，随着经济的下行，进入一、二线都会寻求事情的人会减少，从而导致租房市场的需求减少，已出租衡宇甚至可能泛起退租情况。这两种情况都会使得整个板块泛起下行。

第四章 行业竞争情况剖析

4.1竞争剖析

SWOT剖析

优势：衡宇限购政策支持租赁市场的生长
；一、二线都会房价上涨，导致租房需求增加
；

劣势：“减租降租”政策的实行导致物业投资收入减少
；经济情况和房地产行业下行，部分物业投资企业的主营业务受到攻击，物业投资可能减少
；

时机：凭据自己的主营业务拓展物业投资业务

威胁：融资租房企业抢占客户危害大

招商蛇口行情复盘与财务状况

4.2中国企业重要加入者

1.中国建筑：是中国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化水平最高的建筑房地产企业集团之一，拥有从产品技术研发、勘察设计、工程承包、地产开发、设备制造、物业治理等完整的建筑产品工业链条，是中国海内仅有一家同时拥有“三特”资质、“1+4”资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业。

2.招商蛇口：是一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在海内的资源整合平台。公司于报告期内吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的奇特优势，以打造智慧都会、智慧商圈、智慧园区、智慧社区为目标，推动都会升级生长。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮工业建设与运营三大业务板块。

3.港铁公司：英文简称MTR，其Logo是一个红色的椭圆中有一个类似“木”字的白色线条，旧名字先后为“地下铁路公司”和“地铁有限公司”，2007年12月2日因接管九广铁路公司业务而改为现名。总部位于中国香港九龙湾的德福广场，焦点业务是以香港地区为主的公共交通运输效劳，当中包括营运以铁路为基础的交通运输网络—“港铁”、提供过境及城际铁路效劳、及出租港铁网络沿线的商业设施，香港的专利公共交通工具市场占有率为42.7%。

4.太古地产：于1972年建立，致力生长及治理商业、零售、酒店及住宅物业，生长战略集中在主要运输交汇点的上盖生长综合物业项目。太古地产在中国香港的投资物业组合以太古广场、太古坊及又一城为焦点物业。于中海内地，太古地产于北京市、上海市、广州市和成都会，共拥有五个大型生长项目，当中以北京向阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。

4.3全球重要竞争者

全球除了专注于房地产开发或者经纪业务公司外，另有如物流地产的普洛斯和安博、园区运营的上海临港和中原幸福、不动产投资信托公司的思格卢公司和布鲁克菲尔德资产治理公司、基础设施的美国电塔公司和冠城国际、数据中心的Equinix、博彩行业的金沙中国、公共仓储(publicstorage)、老年人住房和医疗保健房地产的WELLTOWER、共享住宿的爱彼迎以及共享办公的WeWork公司等。

1.世邦魏理仕：拥有200多年历史。1978年，世邦魏理仕在香港设立效劳处，在中国大陆的业务始于1988年，其时是为北京国贸中心一期提供独家租赁照料效劳
？突ü腊钗豪硎丝苫竦靡徽臼秸铰哉樟闲Ю。世邦魏理仕提供的专业效劳具体包括：物业租售的战略照料及实施、企业效劳、物业/设施及项目治理、按揭融资、评估与估值、开发效劳、投资治理、研究与战略照料等。

2.伊玛尔：伊玛尔地产（EmaarProperties）曾为全球第二大地产投资商。是以迪拜为总部的上市公司。伊玛房地产公司是一家由迪拜政府持股32.5%的迪拜证券市场上市公司，包括土地储备资产在内，其资产总值达77亿美元。比斯迪拜塔-又称为迪拜塔，是伊玛尔旗舰项目之一。

3.美国电塔(AMERICANTOWER)：美国电塔公司是一家无线通讯以及广播基础设施公司，公司从事持有、治理、开发和租赁无线和广播通信塔等业务。公司的租金和治理部分从事通信网点的租赁业务。网络生长效劳部分提供发射塔和相关土地收购的效劳,以及授权与许可效劳、建筑结构剖析效劳等。

4.思格卢公司:SEGROplc是一家位于英国的房地产投资信托基金。公司在英国和欧洲大陆拥有，开发和治理货仓和工业产权资产。其货仓和轻工业建筑的组合集中在欧洲国家。公司的分部是地舆业务部分，包括大伦敦，泰晤士河谷和国家物流，北欧(主要是德国)，南欧(主要是法国)和中欧(主要是波兰)。

5.布鲁克菲尔德资产治理:布鲁克菲尔德资产治理公司是一家全球另类资产治理公司。该公司业务主要分为五个部分：可再生能源，地产，基础设施，私募股权，以及资产治理和其它效劳。公司经营并治理水电站，以及一系列风能发电
；商业地产，包括写字楼和零售商铺，以及金融借贷业务等
；基础设施，该业务专注于公用事业，交通运输，能源和斩柴工业
；私募股权，该业务包括公司重组和特殊情况，以及住宅和农业开发等。

6.黑石集团（Blackstone Group）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产治理机构之一，也是一家金融咨询效劳机构。其另类资产治理业务包括企业私募股权基金、房地产时机基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和关闭式配合基金等。1985年由彼得·彼得森(PeterG.Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarz man)配合创立。2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市（NYSE：BX）

第五章 未来展望

随着新冠疫情的好转，行业有望苏醒

2021年新冠疫情的影响，政府出台相关政策限制出行旅游导致酒店和休闲娱乐设施投资收益低。除此之外，由于疫情的影响，向一二线都会转移的人口数量会减少和政府出台“降租减租”政策，使得长租房市场的物业投资收益降低。可是新冠疫情好转后，旅游业苏醒，劳动力再次向都会转移，增进长租房市场的生长，物业投资板块会泛起较好的生长形式。

凭据主营业务，对物业投资进行结构

对物业进行投资的公司越来越意识到将主营业务与物业投资结构相结合的重要性。物业投资头部公司——港铁公司将物业投资与地铁交通运营等业务进行结合结构，扩展主营业务的同时，也增加物业投资的收益。这种方法也将越来越多地被种种企业所应用在物业投资领域中。